Украина ежегодно тратит миллиарды на удешевление ипотеки, но почти не создает за эти средства собственный жилищный фонд. Возможно, проблема не в объеме средств, а в том, что мы выбрали не тот институт и не тот механизм. Стоит внимательнее посмотреть на французский CDC Habitat.
Есть простой вопрос, который стоит задать после нескольких лет работы «єОселі»: что остается государству после того, как оно потратило деньги на удешевление ипотеки?
Остается кредитный портфель, финансовое требование и определенный социальный эффект. Но не остается главного — жилищного актива.
Квартира становится частной собственностью заемщика. Государственная поддержка закончилась — и для следующей семьи необходимо снова искать бюджетный ресурс.
Это не значит, что ипотека не нужна. Нужна. Но ипотека и социальное жилье решают разные проблемы. И именно здесь Украине стоит внимательнее посмотреть на французский опыт.
Французский урок: деньги работают через жилищный институт
Во Франции существует институт, которому сложно найти прямой аналог в Украине, — CDC Habitat. Это дочерняя структура государственной финансовой группы Caisse des Dépôts и в то же время крупнейший арендодатель страны: он одновременно строит, владеет и управляет жилищным фондом. По состоянию на конец 2025 года группа управляла более чем 573 тысячами жилищных единиц во Франции и на заморских территориях.
И это не просто социальное жилье. CDC Habitat работает с различными сегментами — социальным, свободным арендным, студенческим жильем и жильем для пожилых людей. Поэтому это не «очередной застройщик». Это институциональный оператор жилищных активов, для которого дом — не конечный продукт на продажу, а долгосрочный актив.
Украинская модель: государство субсидирует спрос
В Украине роль Укрфинжилье фактически сформировалась вокруг другой модели: государство финансирует Укрфинжилье, которое за эти средства финансирует банки для ипотечного кредитования заемщиков.
Цифры красноречивы. По данным оператора программы, банки-партнеры «єОселі» выдали 28 тыс. льготных кредитов примерно на 50 млрд грн. При этом почти половина кредитов предоставлена жителям Киева и Киевской области, а 53% всех заемщиков — это семьи из одного или двух человек, то есть без детей.
На приобретение жилья на вторичном рынке было выдано 54% из общего количества кредитов. То есть государственный инструмент субсидированной ипотеки приходился даже не на создание нового жилья, а на покупку уже существующего.
Проблема не в том, что эта система не работает. Проблема в другом: она работает прежде всего как механизм поддержки спроса, а не как механизм формирования жилищного фонда.
И здесь возникает принципиальный вопрос государственной политики: если государство тратит 100 млрд грн, то что лучше получить в результате?
Вариант первый: 100 млрд грн на дешевую ипотеку для приобретения частных квартир.
Вариант второй: 100 млрд грн на строительство доступного арендного жилья из десятков тысяч квартир, чтобы создать публичный жилищный фонд для долгосрочной аренды, генерирующий арендный cash flow с возможностью повторного инвестирования в новое жилье.
В первом случае деньги поддерживают покупку. Во втором они создают капитал.
Война сделала это различие особенно важным
В Украине есть миллионы людей, для которых проблема заключается не в том, что ипотека слишком дорогая. Проблема в том, что они вообще не могут или не должны сейчас покупать жилье.
Внутренне перемещенные лица. Люди, потерявшие жилье в результате разрушения. Семьи военнослужащих. Ветераны. Работники критической инфраструктуры. Молодые семьи без достаточного первого взноса. Специалисты, переезжающие в города, где нужно быстро обеспечить жильем работников.
Для значительной части этих категорий правильным решением может быть не ипотека, а доступная долгосрочная аренда. И это не просто социальная помощь. Это инфраструктура восстановления страны.
Почему Укрфинжилье могло бы стать таким оператором
У Укрфинжилья уже есть то, чего не хватало бы новосозданному институту:
- государственное происхождение;
- значительный финансовый масштаб;
- опыт работы с долгосрочными жилищными инструментами;
- отношения с банковским сектором;
- цифровая инфраструктура;
- опыт привлечения институциональных и международных партнеров.
В собственном планировании компания уже говорит о развитии сотрудничества со Всемирным банком, Европейским банком реконструкции и развития и Европейским инвестиционным банком. Поэтому вопрос не в том, чтобы создать еще одно государственное учреждение. Вопрос в том, можно ли изменить мандат уже существующего института.
Каким могло бы быть «новое Укрфинжилье»
Я бы не предлагал просто добавить к «єОселі» еще одну программу. Необходимо изменение функции. Сегодня Укрфинжилье — это институт, помогающий гражданину получить более дешевую ипотеку. А потенциально это национальный институт жилищного финансирования и управления жилищными активами, превращающий длинные деньги в долгосрочный жилищный фонд. Это уже другой институт, деятельность которого могла бы иметь как минимум три направления.
Первое — ипотечное финансирование. Это направление не нужно ликвидировать. Наоборот, УФЖ может развивать рефинансирование ипотек, секьюритизацию, covered bonds и другие инструменты ипотечного рынка. Но субсидия процентной ставки должна быть четко отделена от финансовой деятельности самого института. Это бюджетная политика, а не банковская.
Второй — инвестиции в арендное жилье: социальное, доступное, жилье для ВПЛ, ветеранов и военнослужащих, работников критической инфраструктуры, студенческое и другое специализированное. Но принципиально это не просто финансировать застройщика, а финансировать конкретный жилой проект с отдельным счетом эскроу и отдельным учетом, контролируемым финансированием с мониторингом строительства, с прозрачным распределением рисков.
Третий — управление жилищными активами. Именно этого больше всего не хватает украинской модели. После строительства или приобретения жилье не должно исчезать из государственной политики. Оно должно оставаться частью жилищного портфеля. Его даже можно передавать муниципальному оператору, но с четкими ограничениями:
- жилой актив нельзя продать, заложить или использовать для посторонних обязательств — жилье должно оставаться социальным или доступным арендным;
- арендные доходы должны использоваться в соответствии с четко установленным финансовым распределением не как обычная прибыль, а как источник содержания и реинвестирования.
При этом такая смена собственника не должна означать утрату государством контроля над социальной миссией жилищного актива.
Не нужно копировать CDC Habitat
Украине не нужна буквальная копия французской модели. CDC Habitat работает в другой правовой, финансовой и муниципальной системах. Но из французского опыта можно взять главный принцип: в жилищной политике должен быть институт, способный не только финансировать жилье, но и накапливать жилищные активы и управлять ими.
Это принципиальное отличие от модели, при которой государство постоянно вливает деньги в спрос, но не формирует собственный жилищный капитал.
Самое важное — сделать деньги оборотными
Представим, что государство вкладывает средства в фонд доступного арендного жилья. Построен дом, в котором сдаются квартиры. Арендная плата покрывает эксплуатацию, ремонт, страхование и часть долгового обслуживания. Через некоторое время часть капитала возвращается в финансовый контур и может быть использована для строительства следующего дома. Затем — еще следующего…
Так формируется оборотный жилищный фонд. Не разовая субсидия, а финансовый механизм, постепенно увеличивающий жилищный фонд. Именно этого сегодня критически не хватает Украине.
Означает ли это конец «єОселі»?
Нет. Но означает конец монополии одной логики. Украине нужны и ипотека, и арендное жилье.
Для тех, кто может и хочет купить жилье, нужен нормально работающий ипотечный рынок. Для тех, кому требуется доступное жилье, но кто не может или не должен покупать его сейчас, — масштабный сектор доступной аренды. Для государства и громад — жилищный фонд, который не исчезает после завершения очередной бюджетной программы. И для всего этого необходимы разные финансовые инструменты.
Возможно, мы задали неправильный вопрос?
Дискуссия об Укрфинжилье часто сводится к вопросу: сколько еще денег нужно дать на «єОселю»?
Я бы задал другой: какой жилищный капитал хочет получить Украина через 10–20 лет благодаря сегодняшним государственным и международным деньгам?
Это уже вопрос не программы. Это вопрос институционального дизайна.
Украина может продолжать тратить миллиарды на удешевление ипотеки. А может начать превращать длинные деньги ЕИБ, ЕС, Всемирного банка и государственного бюджета в долгосрочный жилищный актив страны.
Возможно, именно здесь должна начаться новая роль Укрфинжилья». Не «банк єОселі» или еще один распределитель бюджетной субсидии, а украинский институт жилищного финансирования и жилищных активов — своеобразный мост между финансами развития, муниципалитетами, строительным сектором и людьми, которым требуется жилье.
Тогда главным показателем его работы будет не количество выданных ипотек, а сколько новых качественных доступных квартир Украина получила в долгосрочный жилищный фонд благодаря каждой гривне публичных денег…